Investoren-Workbook

Sie überlegen, ob ein Neubau die bessere Kapitalanlage ist als eine Bestandsimmobilie. Sie haben vielleicht schon eine oder mehrere Wohnungen im Bestand, aber noch nie selbst gebaut – und die Vorstellung von Bauzeit, Genehmigung, Handwerkern und Kostenexplosion schreckt Sie ab.

Genau dafür ist dieses Workbook geschrieben. Es zeigt Ihnen an konkreten Zahlen, wie ein Neubauprojekt für einen privaten Investor rechnerisch aussieht, welche steuerlichen Hebel es gibt, wie lange es dauert und woran Projekte in der Praxis scheitern.

So nutzen Sie es

1. Kapitel 4 und 5 lesen – dort steht, ob sich die Sache für Sie überhaupt rechnet.
2. Kapitel 6 mit Ihrem Steuerberater durchgehen – die Steuerhebel machen einen erheblichen Teil der Rendite aus.
3. Kapitel 10 nutzen, bevor Sie ein Grundstück kaufen oder reservieren.
4. Kapitel 11 ausfüllen und zum Erstgespräch mitbringen – dann bekommen Sie im ersten Termin bereits eine belastbare Einschätzung.

Danwood plant und baut schlüsselfertige Häuser in Holz-Systembauweise – seit über 25 Jahren, mit eigener Produktion, eigenen Montageteams und einem Netzwerk geprüfter Partnerfirmen.

• QDF-Gütesiegel (Energieeffizienz, Ökologie, Ökonomie, Bautechnik, Nachhaltigkeit)
• Mitglied im BDF – Bundesverband Deutscher Fertigbau
• RAL-Gütezeichen der Bundesgütegemeinschaft Montagebau und Fertighäuser e. V.
• DIN EN ISO 9001 Qualitätsmanagement
• QNG-Serienzertifizierung – Danwood ist nach eigener Kenntnis der erste Bauträger in Deutschland mit einer QNG-Serienzertifizierung
• Konstruktionsholz aus nachhaltig bewirtschafteten Wäldern, FSC- und PEFC-zertifiziert

Der übliche Weg im Hausbau: Ein Generalunternehmer vergibt jedes Gewerk an Subunternehmer. Wer am Ende auf Ihrer Baustelle steht, entscheidet sich oft erst kurzfristig – und die Qualität schwankt entsprechend.

Danwood geht einen anderen Weg. Knapp 1.000 eigene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bauen unsere Häuser fast vollständig selbst aus. Sie sind bei Danwood angestellt, in unserem eigenen Trainingszentrum geschult und arbeiten dauerhaft nach denselben Standards. Neue Handwerker durchlaufen eine eigene Qualitätssicherung, bevor sie überhaupt auf eine Baustelle fahren.

Quelle: Aproxima-Report 2025 · Marktdaten: Interconnection-Report 2025

Nach der Fertigstellung: 5 Jahre Service, 30 Jahre auf alle tragenden Bauteile.

QNG steht für „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude". Es wird vom Bundesbauministerium vergeben und ist der staatliche Nachweis dafür, dass ein Gebäude nicht nur energieeffizient ist, sondern über seinen gesamten Lebenszyklus nachhaltig gebaut wurde.

Geprüft werden unter anderem:

• die Treibhausgasemissionen des Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus – von der Herstellung der Baustoffe bis zum Rückbau (Ökobilanzierung / LCA)
• die verwendeten Baustoffe und der Verzicht auf schädliche Inhaltsstoffe
• Barrierefreiheit, Innenraumluftqualität und Rückbaubarkeit
• die Einhaltung von Baukostenobergrenzen

Für Investoren ist QNG aus zwei Gründen entscheidend: Es ist die Voraussetzung für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG und für die höchste KfW-Förderstufe im Programm „Klimafreundlicher Neubau". Ohne QNG entfallen beide – und damit der größte Teil des Steuer- und Zinsvorteils.

Unser Schwerpunkt im Investorengeschäft liegt bewusst auf Objekten, die schnell genehmigt, gut finanzierbar und später einfach wieder verwertbar sind.

Gemeinsam mit Investoren haben wir standardisierte Doppel-, Trio- und Quattro-Hauskonzepte entwickelt. Das Mansardgiebeldach schafft zusätzliche Wohnfläche auf gleicher Grundfläche – dadurch werden auch Grundstücke mit strengen Bebauungsplänen wirtschaftlich nutzbar.

Vier durchgerechnete Modellobjekte auf einer einheitlichen Kalkulationsbasis. Grundlage sind die Kostenaufstellungen von Danwood vom 24.07.2026; alle Annahmen stehen offen in Kapitel 5.

Kaltmiete 13,50 €/m², Eigenkapital 10 %, persönlicher Steuersatz 42 %. Alle weiteren Annahmen in Kapitel 5. Preis- und Zinsstand: Kostenaufstellung 24.07.2026.

Drei Beobachtungen, die für Ihre Entscheidung wichtiger sind als die einzelne Zahl:

1. Die kleinere Einheit rentiert besser. Das PARTNER 116W erreicht ohne Grundstück eine Bruttomietrendite von 4,54 %, das größere DHH PLUS mit Grundstück nur 3,86 %. Der Grund ist nicht das Haus, sondern das Grundstück: Es erzeugt keine Miete, kostet aber Kapital und lässt sich nicht abschreiben.
2. Der Cashflow ist in den ersten vier Jahren am höchsten und dreht danach ins Minus – bei einer Haushälfte um rund 1.400 bis 2.500 € im Jahr, beim Doppelhaus und beim DHH PLUS um 11.000 bis 16.000 €. Das ist kein Verlust, sondern Tilgung: Sie zahlen in dieser Phase Schulden zurück, die als Vermögenszuwachs auf der anderen Seite wieder auftauchen. Nach den vier Jahren Sonderabschreibung fällt der Steuereffekt weg – diese Lücke sollten Sie in Ihrer Liquiditätsplanung von Anfang an vorsehen.
3. Der größte Teil der Rendite entsteht nicht aus der Miete. Von der Eigenkapitalrendite stammt der überwiegende Teil aus Tilgung, Steuereffekt und unterstellter Wertsteigerung. Wer monatliche Auszahlungen sucht, ist mit einem Neubau falsch beraten; wer Vermögen aufbauen will, richtig.

Diese Kennzahl liegt deutlich über der Bruttomietrendite, weil sie den Hebel aus 90 % Fremdkapital, die Steuereffekte aus der Abschreibung und die unterstellte Wertsteigerung von 2 % p. a. einrechnet. Sie ist keine Auszahlungsrendite.

Schlüsselfertiges Haus in TODAY-Ausstattung mit KfW-40-Standard, Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung, zentraler Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung, Thermo-Bodenplatte, PV-Anlage mit Speicher, QNG-Zertifizierung inkl. Ökobilanzierung, Architekten- und Planungskosten sowie Baunebenkosten. In den Baunebenkosten sind Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Bodengutachten, Bauleitung, Baustrom, Vermesser und Reserven bereits enthalten. Dazu Außenanlagen und Stellplätze mit 20.000 € je Haushälfte (40.000 € je Doppelhaus).

• KfW-Darlehen 297/298: 150.000 € je Wohneinheit, 2,07 % Zins, 3,6 % anfängliche Tilgung, drei tilgungsfreie Anlaufjahre
• Restfinanzierung über die Bank: 4,00 % Zins, 2,33 % anfängliche Tilgung
• Eigenkapitalquote 10 %

• Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA = Gesamt-Finanzierungskosten abzüglich Grundstück, PV-Anlage und Außenanlagen
• PV-Anlage: unter 30 kWp steuerfrei, daher keine Abschreibung – der erzeugte Strom kann den Mietern separat berechnet werden
• Außenanlagen: eigenes Wirtschaftsgut, linear über 15 Jahre abgeschrieben
• Degressive AfA 5 % p. a. vom Restbuchwert (§ 7 Abs. 5a EStG), zusätzlich Sonder-AfA 5 % p. a. über vier Jahre (§ 7b EStG)
• Zinsen vollständig als Werbungskosten absetzbar; die Instandhaltungsrücklage mindert den Cashflow, aber nicht das steuerliche Ergebnis
• Persönlicher Steuersatz 42 %

• Erzielbare Kaltmiete 12 bis 15 € je m² WoFlV; in den Beispielen gerechnet mit 13,50 €
• Ohne Mieteinnahmen für Stellplätze
• Mietsteigerung 2 % p. a., Wertsteigerung 2 % p. a.
• Instandhaltungsrücklage 12 € je m² und Jahr
• Kalkulatorischer Mietausfall 2 % (Miete und Grundsteuer)
• Grundsteuer 0,28 € je m² und Monat, Versicherung und Verwaltung 40 € je Wohneinheit und Monat
• Cashflow verzinst mit 3 % p. a., Kostensteigerungen 2 % p. a.

Der energieeffiziente Neubau von Mietwohnraum wird in Deutschland derzeit steuerlich stark begünstigt. Für Investoren sind vier Hebel relevant.

Statt der linearen Abschreibung von 3 % können Neubauten degressiv mit 5 % vom jeweiligen Restbuchwert abgeschrieben werden. Das verlagert einen erheblichen Teil der Abschreibung in die ersten Jahre – genau dorthin, wo die Zinsbelastung am höchsten ist.

Zusätzlich zur regulären Abschreibung können in den ersten vier Jahren jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage abgeschrieben werden. Das ist der stärkste einzelne Hebel – und der Grund, warum die QNG-Zertifizierung für Investoren so wichtig ist.

Die Baukosten je m² Wohnfläche liegen in unseren Modellobjekten zwischen rund 3.200 € und 3.600 € – also deutlich unter der Baukostenobergrenze von 5.200 €/m². Das ist kein Zufall, sondern das Ergebnis serieller Fertigung.

Weil unsere Häuser den Standard Effizienzhaus 40 bereits serienmäßig erfüllen und die QNG-Zertifizierung mitbringen, sind die Voraussetzungen für die Programme „Klimafreundlicher Neubau" (KfW 297/298) erfüllt. Die erforderlichen Nachweise erstellen wir mit – ein externer Energieberater ist nicht erforderlich.

Finanzierungszinsen, Geldbeschaffungskosten und Verwaltungskosten mindern als Werbungskosten unmittelbar Ihre zu versteuernden Mieterträge. In den ersten Jahren, in denen der Zinsanteil hoch ist, wirkt das erheblich.

Die drei Hebel oben hängen an gesetzlichen Fristen. Der vierte nicht – und deshalb ist er für die langfristige Betrachtung mindestens genauso wichtig.

Unsere Häuser brauchen keine Gasheizung. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe übernimmt Heizung und Warmwasser, die PV-Anlage auf dem Dach deckt einen erheblichen Teil ihres Stromverbrauchs, und die kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung hält die Verluste niedrig. Für Ihre Mieter heißt das: eine deutlich niedrigere zweite Miete.

Mieter entscheiden nach der Warmmiete, nicht nach der Kaltmiete. Wenn die Nebenkosten spürbar unter dem Marktniveau liegen, können Sie diesen Spielraum in der Kaltmiete abbilden – ohne dass die Wohnung für den Mieter teurer wird. Das erhöht Ihre Mietrendite unmittelbar und dauerhaft.

Dazu kommt ein zweiter Effekt, der oft übersehen wird: In den ersten Jahren fallen bei einem Neubau praktisch keine Instandhaltungskosten an. Bei einer Bestandsimmobilie ist genau das die Position, die eine Kalkulation am häufigsten kippt.

Die häufigste Sorge unserer Investoren ist, dass Banken ein Holzhaus schlechter bewerten. Das war einmal so. Heute gilt:

• Die Lebensdauer von Holz-Systembau wird mittlerweile vergleichbar mit Massivbau bewertet.
• Unterschiede bei Werthaltigkeit und Wertsteigerung sind weitgehend Vergangenheit.
• KfW-40- und QNG-Objekte werden derzeit sehr gerne finanziert; viele Banken geben Sonderkonditionen, teilweise bilden sie die KfW-Darlehen sogar mit eigenen Mitteln ab.
• Niedrige Betriebskosten und hohe Energieeffizienz wirken sich positiv auf die Bewertung aus.
• Geringere Baukosten, hohe Kostensicherheit und kurze Bauzeit reduzieren das Risiko aus Bankensicht.

Doppel- und Reihenhäuser sind meist einfacher zu finanzieren, und die geforderte Eigenkapitalquote fällt geringer aus. Mehrfamilienhäuser bewerten Banken über das Ertragswertverfahren – hier wird deutlich genauer auf Lage, Mietniveau und Ihre persönliche Bonität geschaut.

• Wohnflächenberechnung nach WoFlV
• BzA-ID und alle KfW-relevanten Nachweise
• Vollständige Gesamtkostenaufstellung als Grundlage für die Bank
• Beratung und Hilfestellung bei der Zusammenstellung der Unterlagen

Von der ersten Anfrage bis zur Schlüsselübergabe vergehen im Schnitt 10 bis 18 Monate. Der Prozess gliedert sich in drei Phasen.

(bei vorhandenem Grundstück)

• Erstkontakt und Analyse des Grundstücks
• Konzept und erste preisliche Einschätzung
• Gesamtkostenaufstellung
• Detailabstimmung und finale Kalkulation
• Abschluss: Vertragsunterzeichnung

(je nach Komplexität und Planungsgrundlage)

• Planungsstart mit Architekt am Grundstück
• Bauantrag
• Ausführungsplanung
• Bemusterung, Elektroplanung, Heizung/Sanitär
• Finanzierungsbestätigung
• Abschluss: Vergabe des verbindlichen 4-Wochen-Lieferzeitraums

davon reine Bau- und Ausbauzeit ab Fundament 3 bis 4 Monate

• Vorbereitung der Baustelle inkl. Bau des Fundaments
• Liefertag rund 4–8 Wochen vor Montage
• Hausmontage durch eigene Teams
• Innenausbau
• Abschluss: Schlüsselübergabe

Diese Positionen planen Sie zusätzlich ein. Die Liste schafft in der Praxis mehr Vertrauen als jede Aufzählung des Enthaltenen – deshalb steht sie hier bewusst ebenso deutlich.

Bevor Sie ein Grundstück reservieren oder kaufen – diese Punkte klären. Jeder ungeklärte Punkt ist ein potenzieller Projektstopper.

☐ Gibt es einen Bebauungsplan? Wenn ja: welche Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)?
☐ Ist die geplante Anzahl an Wohneinheiten zulässig?
☐ Vorgaben zu Dachform, Dachneigung, Traufhöhe, Firstrichtung?
☐ Gestaltungssatzung, Denkmalschutz oder Milieuschutz in der Umgebung?
☐ Wie viele Stellplätze fordert die Gemeinde je Wohneinheit?

☐ Zuschnitt und Größe – passt der gewünschte Haustyp mit Abstandsflächen?
☐ Topografie: Hanglage, Höhenunterschiede?
☐ Baugrund: liegt ein Bodengutachten vor? Grundwasserstand?
☐ Altlasten, Kampfmittelverdacht, geschützte Bäume?
☐ Zufahrt für Schwertransport und Kran – erreichbar und ausreichend tragfähig?

☐ Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation vorhanden oder anzuschließen? 
☐ Sind Erschließungsbeiträge bereits gezahlt oder stehen sie noch aus?
☐ Regenwasser: Versickerung auf dem Grundstück gefordert?

☐ Grundbuch: Dienstbarkeiten, Wegerechte, Leitungsrechte, Vorkaufsrechte?
☐ Baulasten eingetragen?

☐ Ortsübliche Neubaumiete je m² recherchiert (Mietspiegel, Vergleichsangebote)?
☐ Grundstückspreis je m² im Verhältnis zur realisierbaren Wohnfläche gerechnet?
☐ Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes und Notarkosten eingeplant?

Je mehr davon vorliegt, desto konkreter können wir im ersten Gespräch werden. Nichts davon ist Voraussetzung – auch ohne Grundstück lohnt sich das Gespräch.

☐ Lage bzw. Adresse oder Flurstück des Grundstücks
☐ Grundstücksgröße und, falls vorhanden, Lageplan oder Auszug aus der Liegenschaftskarte
☐ Bebauungsplan oder Auskunft der Gemeinde
☐ Ihr Ziel: Vermietung, Teilverkauf oder Verkauf nach Fertigstellung
☐ Gewünschte Anzahl Wohneinheiten
☐ Budgetrahmen und verfügbares Eigenkapital
☐ Bisherige Erfahrung mit Immobilien und Neubau
☐ Gewünschter Zeitpunkt der Fertigstellung
☐ Falls vorhanden: Finanzierungsvorabbestätigung Ihrer Bank

1. Passt mein Grundstück überhaupt zu einem Ihrer Standardtypen – und wenn nein, woran liegt es?

2. Welche Positionen sind in Ihrem Festpreis nicht enthalten und muss ich zusätzlich einplanen?

3. Was ist bei meinem Vorhaben der realistische, nicht der optimistische Fertigstellungstermin?

Wenn Sie nach diesem Workbook den Eindruck haben, dass ein Neubau für Sie infrage kommt, ist der sinnvollste nächste Schritt ein kurzes Gespräch – nicht mit einem Verkäufer, sondern mit jemandem, der Ihnen sagt, ob Ihr Vorhaben funktioniert. Im Erstgespräch klären wir:

• ob Ihr Grundstück bzw. Ihre Zielregion zu einem unserer Objekttypen passt
• welche Größenordnung realistisch ist
• welche Fördermittel für Ihr Vorhaben infrage kommen
• was die nächsten drei Schritte wären

Rechtlicher Hinweis: Dieses Dokument dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Rechenbeispiele sind unverbindliche Modellrechnungen auf Basis der in Kapitel 5 genannten Annahmen und stellen keine Zusage einer Rendite oder eines steuerlichen Ergebnisses dar. Stand: August 2026. Irrtümer und Änderungen vorbehalten.